土地探しで後悔しないために！絶対に確認すべき10のポイント

はじめに

住宅を新築するためには当然ですが、土地が必要です。

私は、東北地方の田舎に住んでいますので、その界隈の土地探しについてという前提になりますが、今回は土地探しについてのお話です。

東京、大阪等の大都市での土地探しには当てはまりませんが、ある程度地方の方でしたら参考になる話ですので、ぜひご覧ください。

1.立地の快適性と将来性をチェック！今だけでなく10年後も快適に暮らせるか？

先の記事では、あまり老後など先のことを考えなくてもいいと伝えました。

ニュアンスとしては、それだけを考える必要はないってことだったんですが、土地を考える時にはある程度リサーチが必要です。そこで基準になるのは、10年後も快適に暮らせるか？という目線。

• 通勤・通学の利便性（学校までの動線、交通量、幹線道路からの距離など）
• 近隣の商業施設・病院・学校・公園などの生活環境（子供達が遊ぶ場所、買い物等）
• 都市開発計画や再開発（その辺りは今後どうなっていくのか
• 将来周辺の人口動向（新興住宅地か、昔からの町なのか）
• 騒音・安全・ゴミ出しのルールなど、住みやすさのポイント

おもなポイントを記載しましたが、どれも大事です。

ちなみに私は、小中学校がいずれも徒歩10分以内、ドラッグストア・コンビニ徒歩5分圏内、ただ昔ながらの町内で歴史のある場所のため、先住民とのギャップはいろんな場面で感じています。でも10年経過した今、隣の家族との関係も良好であり、自分の実家からも妻の実家からも車で15分程度ですので、土地探しは成功と思っています。

その他、雪国なので、自宅前は除雪車が通ってくれるのかどうかもかなり大事なポイントになりますね。

これは道路幅によって決まります。

詳しくは不動産屋さんや建設メーカ－に問い合わせると解決できます。

2.ハザードマップを確認！災害リスクの高い土地は選ばない

• 洪水・土砂災害・地震のリスクがあるエリアかどうか（自治体のハザードマップを確認）
• 過去の災害履歴（自治体や地元住民に聞く）
• 高台・低地・埋立地など、土地の特性を知る
• 水はけの良し悪し（雨の日の状況や周囲の水たまりの存在）
• 避難経路や避難所の距離をチェック

今の時代はこの自然災害リスクは無視できませんね。

どんな災害が起こるかは予想できることではありませんので、災害リスクの高い土地を避けるなんてことは無理なことだし、実際無駄な考え方かもしれません。

ただ、そのエリアのハザードマップを確認することと、いざというときの避難場所がどうか、近くの川が氾濫した時自宅は冠水する可能性はないかぐらいは見ておく、または聞いておくことをおススメします。

3. 接道状況と道路幅の確認！車の通行や建築制限に影響

• 道路幅が4m未満だと建築制限がかかる場合がある
• 前面道路の種類（公道・私道）と管理状況確認
• タイヤとの高低差（駐車のしやすさや建築コストに影響）
• かなり道路拡張予定がないか 将来自治体に確認近隣の住民が利用する
• 私道の場合、トラブルの可能性を調査

これらのことは、しっかり住宅メーカーや不動産屋さんにリサーチしましょう。

冒頭で話をした通り、この地域で住むにあたっては、市で稼働する除雪車が入ってくれるかどうかも大きなポイントでした。

除雪してくれないと車出れないですからね。

また県や市の都市計画なんかもないかどうかは確認しておきましょう。

4. 日当たり・風通しをチェック！ 住み心地を決める重要ポイント

• 南向きかどうか（冬の暖かさや明るさに影響）
• 近隣の建物の高さや配置（日影の影響を確認）
• 風通しの良さ（夏の暑さ対策、湿気対策重要）
• かなり隣に高い建物が建つ可能性を考慮
• 現地を朝・昼・夕方の時間帯で見て変化を確認

これも理想論ではあるかもしれませんが大事なこと。

向きというよりは、周りにどういう建物があるか、日影にならないか、日中の日当たり等です。

西日が入りすぎるのもどうかと思いますし、日中なのに真っ暗な家もちょっとイヤですよね。

最後の・にありますが、その場所に朝昼夕と立ってみてみるのが一番いいです。

5. 地盤の強さを全面的に！地盤改良が必要な場合の費用も考慮

• 地盤調査報告書（過去の調査結果があれば安心）
• 近隣の地盤状況（地震時の液体状態や地割れリスク）
• 埋立地・元水田・造成地など、過去の土地利用を確認
• 地盤改良が必要な場合の費用（100万円以上かかることも）
• 近くに井戸や地下水がある場合、地盤沈下の可能性

家を建てるとなったら、地盤調査は確実に実施されます。

そして地盤が弱いと強くするための地盤改良といって、杭を打ち込む作業が入ります。

これが中々高額になる場合があり、家を建てる前から萎えてしまいますね。

とはいえ、いくら地盤が弱くても、気に入った土地だとしたら地盤改良工事をしても住みたいと思います。

だからそこまで優先順位は高くなかったですね。私は。

お金で解決できるやつってことです。

ちなみに、私の家は地盤が固く、地盤改良が必要なかったのでとてもラッキーだったと言えますね。

6.上下水道・ガス・電気などのインフラ状況を確認

• 水道・下水が整備され臨時（井戸や浄化槽が必要な場合あり）
• 電気・ガスの供給状況（都市ガスかプロパンガスかでランニングコストが変わる）
• インターネット回線の有無（光回線が通る）
• 上下水道の引き込み工事が必要な場合の費用を確認
• 災害時のライフライン復旧の早めもチェック

7. 建築条件付き土地に注意！自由に家が建てられるとは限らない

• 指定の建築会社でしか建てられないケースが多い
• 間取りやデザインの自由度が低い可能性がある
• 契約のタイムリミット（一定期間内に建築しないこと）
• 価格が割安でも、建築費が割高になるケースがある
• 建築会社の評判や施工実績を事前に確認

8. 周辺環境を実際に歩いてチェック！昼・夜・平日・休日で違いは？

• 昼と夜で騒音や雰囲気が変わる可能性がある（交通量や近隣の生活音）
• 平日と休日で周辺の人の流れをチェック（通勤・通学路や混雑状況）
• 近隣住民の生活スタイル（BBQや騒音トラブルがないか）
• 夜の街灯の明るいさや安全（女性や子どもが安心して歩けるか）
• ゴミ出しのルールと回収状況（不法投棄やゴミ屋敷の存在）

9. 販売主・仲介業者の信頼度を確認！トラブルを恐れるためのポイント

• 過去の取引実績や口コミをチェック（不動産会社の評判を確認）
• 事項重要説明本書の内容をしっかり確認（契約前に不明点をなくす）
• 過去に売買履歴がある土地なら、理由を確認（すぐに売却された理由など）
• 契約時の手付金・キャンセル料の条件を確認
• 仲介手数料の相場や交渉の問題があるかどうか

10. 将来的な資産価値も考える！ 売却や住み替えを見据えた土地選び

• 周辺の地価動向（今後値上がりするエリアかどうか）
• 交通インフラの発展（新駅・道路計画など）
• 商業施設や教育施設の充実度（住みやすさが資産価値に影響）
• 土地の形や広さ（変形地より整形した方が売りやすい）
• 的に売却する可能性があるなら、流動性の高いエリアを選ぶ将来